【人生初借金!】都内マンション購入で住宅ローンを3000万円借りてみた –  住宅ローン減税の活用で資産を増やせるか?

ライフスタイル

ユージンです。

実は先月結婚しました。またそれにともなってマンションを購入することにしたため、住宅ローンを組むこととなりました。

僕はこれまで住宅ローンの話を聞くことがほとんどなく、分からないことばかりだったので、今回は自分の購入理由と共に調べたことについて記事にしてみました。
これからマンション購入を検討する人に少しでも参考になればと思います。

※本記事はお金や税金のプロではなく、一般人の考察となります。

なぜマンションを買うのか?

今回購入を予定しているのは、都内の新築マンション(※タワマンではなく普通のマンションです)となります。
価格はびっくりするくらい高いのですが、準備していた貯蓄や妻の実家からの援助(贈与非課税枠)などで金銭的に購入可能だと判断しました。

都内である理由は通勤と利便性になります。
僕は現在リモートワークで通勤はそれほど問題ないのですが、妻は都内への通勤が必須となるのでその負担を減らす必要があると思っていました。
また、妻が新宿区の出身で生活圏内で利用できる施設の多いことが都内に住むメリットだと言うので、田舎出身の僕も一度都内に住んでみたいと思っていました。

中古の物件のほうが売るときに差額が少なくて金銭的には有利だと思いますが、なかなか条件に合うものに出会うにのが難しかったです。
今回は僕たちの条件にぴったりのものがちょうど新築で売り出されていたので一目惚れして購入してしまいました。

購入予定の物件条件

  • 約6000万円
  • 2LDK (ベランダが広い!)
  • 駅徒歩10分以内
  • 最寄駅から新宿駅や東京駅へ10分以内のアクセスの良さ

資金状況

  • 住宅ローン3000万円・35年
  • 世帯年収1000万円

賃貸と比べて

これまで僕は断然賃貸派でした。
ただ調べてみるとマンション購入にもある程度メリットがあるので比較してみました。

賃貸メリット
・引越しや移住が簡単にできる
賃貸デメリット
・家賃を払い続けなければならない

マンションメリット
・同じ家賃で広い家に住める
・ローン返済が終われば資産になる
マンションデメリット
・引越しが簡単にできないので、生活・社会・自然環境の変化に対応しづらい。

環境の変化に強い賃貸と、同等の家賃だと住空間のよいマンションという感じですね。

資産比較

マンション購入といっても一生涯住むつもりではないので、賃貸の場合と比較して自分の資産に与える影響を計算してみました。今回の計算では賃貸はマンションと同等の条件にすると家賃が高くなり過ぎるため、少しランクを落としてギリギリ借りられそうな額にしてあります。
また、ローン返済額分は自分の資産になると考えられるので資産の計算には入れていません。
マンション価値減少分は、10年で20%価格が下がる想定です。(6,000万円×20%÷10年)

今後10年間の資産減少計算
賃貸 都内2LDK: -16万円/月
マンション 都内2LDK: -14.5万円/月 = 2.5万円(共益費+修繕積立) + 1.6万円 (固定資産税) + 10万円(マンション価値減少分) + 0円(ローンの金利)

計算上は賃貸より若干お得になる計算になります。ローンの金利が0円になっている理由は後述します。
(しかし改めて計算するとマンション価値減少分が思ったよりキツいですね…)

ちなみに月の支払額は、

月の支払額
マンション 都内2LDK: -12.3万円/月 = 2.5万円(共益費+修繕積立) + 2万円 (固定資産税) + 7.8万円(ローン返済額)

となり負担は少ない予定です。(半分は自己資金で支払い済みのためですね)
これならどちらかの収入がなくなったとしてもなんとかなるはずです!

住宅ローン減税とは?

特定条件の物件を住宅ローンで購入する場合、ローン金額の1%を13年間税金控除を受けられる制度です。
経費や医療控除のように所得からの減額ではなく、所得税や住民税額から直接控除される税額控除となっています!これにより変動金利が0.475%の現在、金利分の相殺だけでなく0.525%分の利益が発生します。

計算

本当にプラスになるか計算してみます。

所得税・住民税
  • 所得税: 153,800円
  • 住民税: 255,600円

去年の所得税と住民税は合計で409,400円なので控除は満額受けられそうです。

ローン3000万円の場合
  • 税額控除額 1%: 300,000円/年
  • 金利 0.475% : 142,500円/年 ※初年度
  • 300,000円 – 142,500円 = 15,7500円/年

3000万円のローンだと、ローンを借りるだけで毎年+15,7500円のお金になる計算です。
お金を借りるだけで毎年15万円ももらえるなんてすごいお得ですよね。

資産シミュレーション

今後10年間の資産シミュレーションをしてみたいと思います。

家賃16万円と比較した場合でも、300万円ほどお得になる計算です。やはり住宅ローン控除の貢献が大きいですね。

理由まとめ

  • 都内の利便性
  • 賃貸と同等の家賃だとマンションのほうが住空間がよい
  • 住宅ローン減税を活用して資産を増やす

想定されるリスク

ただ上記の計算では、現在の社会環境の場合となるため、今後の景気状況や災害などによっては大きな負債をかかえるリスクがあります。
特に想定しておきたいリスクも記載してきます。

金利が上がった場合

現在は非常に低い金利ですが、今後金利が大きくあがることは十分想定されます。
例えば今後10年間で3.00%まで上がった場合を計算してみると、350万円のマイナスとなってしまいますね。

この場合は無理してでもローンを早めに返した方がよさそうです。

メリットもある

逆に今後急激なインフレになって、現金の価値が下り不動産の価値が上がる場合などは有利に働くのではと期待しています。

まとめ

いろいろ資産的な価値などについて書いてみましたが結局外的要因で簡単に計算は変わってしまうものなので、なによりもマンション購入の一番の理由は東京に住んでみたかったというのが大きいと思っています。
特に東京の家賃は非常に高いので、少しでもお得にする必要がありました。
都内のマンションなんて一生に一度しか買うこともないと思うので、今のうちにチャレンジしてみようと思います。

(ちなみに自己資金に当てたお金を全て株式に投資して資産を増やす方法もあると思いますがビビってやめてました)

長くなってしまいましたが、とにかく今は入居できる日を心待ちにしています!