【人生初借金！】都内マンション購入で住宅ローンを3000万円借りてみた –  住宅ローン減税の活用で資産を増やせるか？

ユージンです。

実は先月結婚しました！またそれにともなってマンションを購入することにしたため、住宅ローンを組むこととなりました。
（コロナ禍でとても迷いましたが購入することにしました。）

僕はこれまで住宅ローンの話を聞くことがほとんどなく、分からないことばかりだったので、今回は自分の購入理由と共に調べたことについて記事にしてみました。
これからマンション購入を検討する人に少しでも参考になればと思います。

※本記事はお金や税金のプロではなく、一般人の考察となります。

なぜマンションを買うのか？

今回購入を予定しているのは、都内の新築マンション(※タワマンではなく普通のマンションです)となります。
価格はびっくりするくらい高いのですが、準備していた貯蓄や妻の実家からの援助(贈与非課税枠)などで金銭的に購入可能だと判断しました。

都内である理由は通勤と利便性になります。
僕は現在リモートワークで通勤はそれほど問題ないのですが、妻は都内への通勤が必須となるのでその負担を減らす必要があると思っていました。
また、妻が新宿区の出身で生活圏内で利用できる施設の多いことが都内に住むメリットだと言うので、田舎出身の僕も一度都内に住んでみたいと思っていました。

中古の物件のほうが売るときに差額が少なくて金銭的には有利だと思いますが、なかなか条件に合うものに出会うにのが難しかったです。
今回は僕たちの条件にぴったりのものがちょうど新築で売り出されていたので一目惚れして購入してしまいました。

購入予定の物件条件

• 約6000万円
• 2LDK (ベランダが広い!)
• 駅徒歩10分以内
• 最寄駅から新宿駅や東京駅へ10分以内のアクセスの良さ

資金状況

• 住宅ローン3000万円・35年
• 世帯年収1000万円

賃貸と比べて

これまで僕は断然賃貸派でした。
ただ調べてみるとマンション購入にもある程度メリットがあるので比較をしてみました。

賃貸メリット
・引越しや移住が簡単にできる
・災害や維持・管理による資産価値の減少を気にしなくていい
賃貸デメリット
・家賃を払い続けなければならない

マンションメリット
・同じ家賃で広くて条件のよいところに住める
・ローン返済が終われば資産になる
マンションデメリット
・資産価値が下がらないように運用・維持する必要がある
・引越しが簡単にできないので、生活・社会・自然環境の変化に対応しづらい。

環境の変化に強い賃貸と、同等の家賃だと住空間のよいマンションという感じかと思います。

今後10年の資産比較

マンション購入といっても一生涯住むつもりではありません。
そのため今後賃貸の場合と比較して自分の資産に与える影響を計算してみました。
今回の計算では賃貸はマンションと同等の条件にすると家賃が高くなり過ぎるため、少しランクを落としてギリギリ借りられそうな額で計算しました。
また、ローン返済額分は自分の資産になると考えられるので資産の計算には入れていません。
マンション価値減少分は、10年で20%価格が下がる想定です。(6,000万円×20%÷10年)

計算上は賃貸より若干お得になる計算になります。ローンの金利が0円になっている理由は後述します。
(あらためて計算するとマンション価値減少分が思ったよりキツいですね…)

ちなみに資産減少分を除いて、ローン返済額を含めた月々の支払額は、

となり負担は少ない予定です。（半分は自己資金で支払い済みのためです）
この金額ならどちらかの収入がなくなったとしてもなんとかなる計画です。

住宅ローン減税とは？

上の計算でローン金利が0円になっている理由ですが、これは住宅ローン減税を利用できるためです。

住宅ローン減税とは、特定条件の物件を住宅ローンで購入する場合ローン金額の1%を13年間税金控除を受けられる制度です。
これは経費や医療控除のように所得からの減額ではなく、所得税や住民税額から直接控除される税額控除となっています。
これにより変動金利が0.475%の現在、金利分の相殺だけでなく0.525%分の利益(-0.475+1)が発生します。

計算してみる

本当にプラスになるか計算してみたいと思います。
ローンの金額は30000万円なので、税額控除の1%だと年間30万円となります。
（※初年度以降は元本が減るため控除額も減っていきます）

ここで去年の所得税と住民税を確認しておきます。（源泉徴収書などから計算して求めることができます）

去年の所得税と住民税は合計で409,400円なので控除は満額受けられそうですね。

そのため、予想される控除額からローンの金利分を引くと、

+15,7500円となりました！
お金を借りるだけで毎年15万円以上もらえるなんてすごいお得ですね。

資産シミュレーション

賃貸とマンションを比較した場合の、今後10年間の資産シミュレーションをしてみたいと思います。

家賃16万円の賃貸と比較した場合でも、300万円ほどお得になる計算です。やはり住宅ローン控除の貢献が大きいですね。

追記: マンションの諸経費やローンの手数料を計算に入れるの忘れていたので、ここまでプラスにはならないかもしれません、、

メリットまとめ

ここまでで僕の考えるマンションを購入するメリットをまとめておきます。

• 都内の利便性
• 賃貸と同等の家賃だとマンションのほうが住空間がよい
• 住宅ローン減税を活用して資産を増やす

想定されるリスク

ただ上記の計算では、現在の社会環境の場合となるため今後の景気状況や災害などによっては大きな負債をかかえるリスクがあります。
特に想定しておきたいリスクも記載してきます。

金利が上がった場合

現在は非常に低い金利ですが、今後金利が大きく上がることは十分想定されます。
例えば今後10年間で3.00%まで上がった場合を計算してみると、350万円のマイナスとなってしまいました。

この場合は無理してでもローンを早めに返した方がよさそうです。

災害

災害のリスクはどうでしょうか？
地震・水害・富士山の噴火などの災害でマンションや周辺の地域に大きな被害があった場合は資産価値の減少は免れられないので非常にリスクが高いですね。
ただこれらは日本にいる場合はどうにもならない気もします。

メリットもある

逆に今後急激なインフレになって、現金の価値が下り不動産の価値が上がる場合などは、マンションを所有しておいたほうが有利に働くのではと期待しています。
ここ近年のアベノミクスによるマンション価格の上昇や、コロナ対策での多額の給付金の影響など、今後どうなるか注視しています。

まとめ

いろいろ資産的な価値について書いてみましたが、結局は外的要因で計算は簡単に変わってしまうものなのでよくわからないなと思っています。

なによりも僕にとってマンション購入の一番の理由は東京に住んでみたかったというのが大きくて、それ以外の比較などは後付けのような気もしてきました。
ただ、東京の家賃は非常に高いので少しでもお得に住む場所を用意する必要はあるかと思います。

（ちなみに資産的な話だけなら、自己資金に当てたお金を全て株式に投資して資産を増やす方法もあると思いますがビビってやめてました）

都内のマンションなんて一生に一度の買い物かと思うので、今のうちにチャレンジしてみようと思います。
長くなってしまいましたが、とにかく今は入居できる日を心待ちにしています！